Negocjuj małą ryczałtową wypłatę drugiego kredytu hipotecznego, gdy wartości domu spadną.
Drugi kredytodawca hipoteczny nie lubi wykluczania nieruchomości prawie tak samo, jak nie lubi zatwierdzania wypłat mniejszych niż pełne. Jeśli jednak sprawisz, że Twój kredytodawca zda sobie sprawę, że oferujesz najlepszą możliwą ofertę, może niechętnie zgodzić się na Twoją propozycję. Pomyślne negocjacje zwykle zależą od co najmniej dwóch głównych czynników: kwoty pierwszego kredytu hipotecznego i godziwej wartości rynkowej domu. Podczas gdy nie musisz mieć pierwszej lub drugiej zaległości w spłacie kredytu hipotecznego, aby poprosić o małą wypłatę ryczałtową, bez takiej przestępczości rzadko uzyskasz „Tak”. Jeśli stopy procentowe nie wzrosły od czasu otrzymania drugiej pożyczki hipotecznej, nie ma powodu, aby przyjmować mniej niż pełną płatność z tytułu aktualnej pożyczki.
Bilans pierwszej pożyczki hipotecznej
Drugi kredytodawca hipoteczny, który chce zamknąć nieruchomości, musi spłacić pierwszy kredyt hipoteczny. Jeśli pierwsze saldo kredytu hipotecznego jest duże, drugi kredytodawca hipoteczny musi wydać więcej pieniędzy, aby wyeliminować pierwsze zastaw, aby przejść na pozycję „wyższego szczebla”. Mogą lub nie mogą mieć pragnienie lub zdolność do wiązania dużych kwot pieniędzy przez kilka miesięcy w oczekiwaniu na zakończenie procesu wykluczenia i sprzedaży nieruchomości w celu ich zwrotu. Dlatego, jeśli twoje pierwsze saldo kredytu hipotecznego jest wysokie, możesz mieć większe szanse na wynegocjowanie niewielkiej ryczałtu.
Wartość rynkowa (FMV)
Równie ważna jest FMV Twojej nieruchomości w połączeniu z wielkością pierwszej pożyczki hipotecznej. Drugi kredytodawca hipoteczny zbada łączne salda kredytów w stosunku do FMV Twojej nieruchomości. Pożyczkodawca oszacuje również wartość „sprzedaży ognia” Twojej nieruchomości. Jeśli to zapowiada, po spłacie pierwszego kredytu hipotecznego będzie musiał sprzedać twoją obecną nieruchomość w celu odzyskania swojej inwestycji. Zazwyczaj tylko osoby poszukujące okazji (sprzedaż ogniowa) są potencjalnymi nabywcami. Na przykład, jeśli stosunek kredytu do wartości (salda pożyczki podzielone przez wartość sprzedaży ognia) jest mniejszy niż około 80 procent, pożyczkodawca może zdecydować się na zamknięcie. Gdy stosunek kredytu do wartości przekracza ten procent, podobnie jak na rynkach niższych, kredytodawcy mogą wynegocjować niewielką wypłatę ryczałtową, aby uzyskać odzyskanie salda kredytu.
Techniki negocjacyjne
Wyjaśnij, że nie możesz pozwolić sobie na spłatę drugiej pożyczki. Bądź przygotowany z dokumentacją, aby zweryfikować swoje roszczenie o niewystarczające dochody. Jeśli łączny stosunek kredytów do wartości dla pierwszego i drugiego kredytu hipotecznego jest wysoki - procent 80 do 100 procent - przypomnij drugiemu pożyczkodawcy, że nic nie odzyska, jeśli ogłosisz upadłość lub jeśli zamknie, ponieważ dom nie ma wystarczającej ilości Bieżąca wartość. Wyrażenie zgody na niewielką wypłatę ryczałtową wygeneruje pewne odzyskanie salda pożyczki dla pożyczkodawcy w stosunku do żadnego. Grzecznie, ale stanowczo, wyrażaj swoje zdanie tak często, jak to konieczne, aby zwrócić uwagę pożyczkodawcy.
Oferty rozliczeniowe
Kiedy rynek nieruchomości jest w dół, często można zaoferować ryczałtową wypłatę, która jest równa tylko centom 10 do centów 20 w stosunku do dolara, według Pauley Law Group, PLLC. Twój pożyczkodawca nie zaakceptuje natychmiast tej „krótkiej” wypłaty. Jeśli jednak właściwie przedstawiłeś swoje okoliczności, może niechętnie zgodzić się na twoją propozycję. Podczas negocjacji bądź jasny, konkretny i rzeczowy w swojej prezentacji. Jeśli przekonasz pożyczkodawcę, że twoja mała ryczałtowa oferta jest najlepszym wynikiem, jaki może Ci się spodobać, może zaakceptować twoją umowę. Na przykład oferowanie 20,000 $ na drugim saldzie kredytów hipotecznych w $ 100,000, oszczędzanie kosztów zamknięcia kredytu dla kredytodawcy i czasu tylko na uzyskanie zerowej kwoty, jest atrakcyjną opcją, której może nie zignorować.
