Wykluczenie może nie być końcem obowiązków związanych z kredytem mieszkaniowym.
Status regresu kredytu hipotecznego ma duże znaczenie w przypadku przejęcia lub restrukturyzacji długu kredytu mieszkaniowego. Status ten określa, czy bank nadal będzie miał prawo do osobistego dochodzenia roszczeń z tytułu niezapłaconych kwot, zazwyczaj poprzez uzyskanie zgody sądu. Jednakże status regresu pożyczki zależy od kilku czynników, w tym od prawa stanowego.
Pożyczki regresowe
Pożyczka z regresem zawiera w umowie postanowienie, że pożyczkodawca ma prawo dochodzić pożyczkobiorcy od wszelkich niezapłaconych kwot. Podczas gdy większość kredytobiorców woli, aby pożyczkodawca zrezygnował z tego prawa, niektórzy zdecydują się podpisać kredyt hipoteczny z regresem, ponieważ często jest on tańszy i łatwiejszy do uzyskania. Pożyczki z regresem są odpowiednie dla kredytobiorców posiadających spójne i stabilne źródło dochodu, a także wystarczającą płynność (oszczędności gotówkowe i inwestycje łatwo wymienialne na gotówkę). Mimo to kredyty regresowe stanowią największe ryzyko podczas boomu mieszkaniowego, gdy ceny domów mają długą drogę do upadku, gdy pęknie bańka.
Pożyczki bez regresu
W przeciwieństwie do pożyczki z regresem, pożyczka bez regresu uniemożliwia pożyczkodawcy korzystanie z aktywów osobistych w przypadku wykluczenia. W tym przypadku jedynym środkiem zaradczym w przypadku niezapłaconych długów jest odzyskanie przez Ciebie przyznanego zabezpieczenia. Na przykład, w przypadku wykluczenia z domu, pożyczkodawca może jedynie odzyskać nieruchomość, sprzedać go podczas aukcji wykluczenia i wykorzystać wpływy ze sprzedaży na pokrycie strat. Twoja odpowiedzialność za dług kończy się tutaj, a pożyczkodawca nie może prawnie zobowiązać Cię do zapłaty za pozostałe niespłacone długi. Ponieważ kredyty bez regresu zwiększają ryzyko dla kredytodawców, zazwyczaj trudniej je uzyskać i są droższe (wyższe stopy procentowe). Kredytobiorcy mogą obniżyć koszty, zwiększając kwotę zaliczki lub wyrażając zgodę na krótszy okres kredytowania.
Ocena niedoboru
Orzeczenie o niedoborze występuje, gdy kredytobiorca nie spłaca kredytu i nie jest w stanie spłacić całkowitego salda. Zasadniczo dotyczy to pożyczek regresowych. W takim przypadku pożyczkodawca może mieć prawo złożyć do sądu lokalnego wniosek o wydanie orzeczenia w sprawie niedoboru i uzyskać prawo do dochodzenia majątku osobistego kredytobiorcy w celu pokrycia strat. Prawo do wyroku w sprawie niedoboru zależy od wielu czynników, w tym od prawa państwa i od tego, czy istnieją dodatkowe zastawy. Jeżeli zostanie wydany wyrok w sprawie niedoboru, kredytobiorca ponosi odpowiedzialność za wszelkie niezapłacone długi i może mieć przypisane rachunki bankowe i zarobki.
Konsekwencje podatkowe pożyczki bez regresu
Jeśli pożyczkodawca zdecyduje się „wybaczyć” niezapłacone kwoty zadłużenia, kredytobiorca faktycznie otrzymuje dochód, zgodnie z IRS. W związku z tym kredytobiorca będzie musiał uwzględnić kwotę umorzonego długu w swoich zeznaniach podatkowych. Jednakże ustawa o rozwiązaniu zadłużenia hipotecznego w 2007 stanowi, że zamężni podatnicy mogą wykluczyć do 2 milionów dolarów (jeśli 1 milionów dolarów w przypadku zawarcia małżeństwa i złożenia osobno) z tytułu umorzenia długu z dochodów, pod warunkiem, że anulowany dług był spowodowany restrukturyzacją zadłużenia lub przejęciem podstawowego miejsca zamieszkania podatnika.
