Na początku twoje spłaty kredytu hipotecznego są głównie odsetkami.
Ponieważ niewiele osób ma setki tysięcy dolarów nadziewanych w pudełku na buty pod materacem, większość ludzi, którzy chcą kupić dom, musi pożyczyć pieniądze, aby to zrobić. Oznacza to zaciągnięcie kredytu hipotecznego, co oznacza spłatę odsetek pożyczkodawcy. Sposób, w jaki większość kredytów hipotecznych jest skonstruowana, Twoje miesięczne płatności na początku są najczęściej wykorzystywane do spłaty odsetek, a nie kwoty głównej pożyczki. Dopiero później w cyklu płatności zaczynasz budować znaczny kapitał w domu.
Opłata miesięczna
Oprocentowanie kredytu hipotecznego jest stawką roczną, ale jest stosowane co miesiąc. Aby uzyskać stawkę miesięczną, podziel roczną stawkę przez 12. Na przykład, jeśli masz kredyt hipoteczny z roczną stawką 6, stawka miesięczna wynosi 0.5 procent. Jeśli roczna stopa procentowa wynosi 4.5 procent, stawka miesięczna wynosi 0.375 procent i tak dalej.
Pierwsza płatność miesięczna
Twoja miesięczna spłata kredytu hipotecznego obejmuje odsetki należne w tym miesiącu i część kwoty głównej lub pieniądze pożyczone na zakup domu. Każdego miesiąca opłata odsetkowa jest miesięczną stawką pomnożoną przez pozostające do spłaty saldo główne. Powiedzmy, że właśnie zaciągnąłeś kredyt hipoteczny 30 na $ 100,000 z roczną stopą procentową procentu 4.5, czyli 0.375 procent miesięcznie. Twoje oprocentowanie w pierwszym miesiącu to $ 375 lub 0.375 procent $ 100,000. Spłacisz również część kwoty głównej. Kredytodawcy stosują formułę do ustawiania płatności, tak aby odsetki i suma kapitału dodana do każdego miesiąca była taka sama, co naprawdę pomaga w planowaniu finansowym. W przypadku tej pożyczki miesięczna kwota wynosi $ 506.69, więc płatność za pierwszy miesiąc będzie obejmować $ 131.69 w stosunku do kwoty głównej, a saldo główne spadnie do $ 99,868.31
Wszystkie pozostałe płatności
Ponieważ Twoje główne saldo zmniejsza się przy każdej płatności, tak samo jak twoje odsetki. W przypadku pożyczki w przykładzie oprocentowanie drugiego miesiąca wynosi 0.375 procent $ 99,868.31 lub $ 374.51. Główna część płatności wzrasta do $ 132.18, za całkowitą płatność $ 506.69. Z każdą kolejną płatnością płacisz trochę mniej odsetek i trochę więcej kapitału. Jeśli pozostaniesz w domu przez pełne lata 30, twoje ostatnie płatności będą prawie wszystkimi głównymi, z niewielkim zainteresowaniem.
Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu
Poprzedni przykład dotyczył kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, w których stopa procentowa pozostaje taka sama przez cały okres pożyczki. Banki oferują również kredyty hipoteczne o regulowanym oprocentowaniu, w których kurs odbija się w górę iw dół w zależności od stóp procentowych na całym świecie. Jeśli chodzi o miesięczną płatność, kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej działają podobnie jak wersja o stałej stawce. Jedyną różnicą jest to, że po dostosowaniu stopy procentowej pożyczkodawca przelicza miesięczną płatność na podstawie nowej stawki, czasu pozostałego do spłaty pożyczki i bieżącego salda zadłużenia. Korekty odbywają się w ustalonym harmonogramie - powiedzmy raz w roku lub co dwa lata.
Na końcu
W zależności od stawki, możesz skończyć płacąc więcej odsetek niż pożyczyłeś w pierwszej kolejności. Na przykład w przypadku pożyczki 30 na rok 100,000 w procentach 4.5 zapłaciłbyś w sumie około $ 82,400 w oprocentowaniu - oprócz kwoty głównej $ 100,000, którą spłacisz. Ale przy rocznej stopie procentowej 6 łączne odsetki wyniosłyby prawie $ 116,000. Punkt procentowy lub dwa sprawiają ogromną różnicę na dłuższą metę.
