Większość przychodów z wynajmu kwalifikuje się jako wpływy brutto.
Jako właściciel, twój dochód z wynajmu brutto jest często więcej niż tylko miesięczny czynsz, który otrzymujesz od najemców. Definicja wpływów brutto obejmuje wszelkie dochody uzyskiwane z wynajmu nieruchomości bez potrąceń z kosztów wynajmującego.
Rodzaje wpływów brutto
Oprócz przychodów z czynszów, wpływy brutto mogą obejmować środki otrzymane na czynsz z góry, wydatki najemców, zwrot podatku dochodowego lub usługi wykonywane przez najemcę zamiast czynszu. Jako przykład tego ostatniego, IRS wykorzystuje najemcę, który jest profesjonalnym malarzem, który organizuje malowanie wynajmowanej nieruchomości zamiast dwumiesięcznego czynszu. Podczas gdy nie otrzymujesz czeków od najemcy za te dwa miesiące, musisz jeszcze uwzględnić w przychodach brutto wartość wykonanej pracy. Jednak według IRS można użyć tej samej kwoty jako kosztu wynajmu dla obrazu.
Jeśli najemca płaci rachunek, nie jest zobowiązany do zapłaty zgodnie z warunkami najmu, takimi jak rachunek za wodę, i odlicza go od czynszu, nadal musisz uwzględnić odliczoną kwotę jako część wpływów brutto. To samo dotyczy sytuacji, gdy najemca jest zmuszony zapłacić za naprawę awaryjną, a następnie odejmuje ją od czynszu. W normalnych warunkach naprawy wymagają zatwierdzenia przez właściciela, ale jeśli system grzewczy ulegnie awarii w środku zimy, a właściciel jest na wakacjach, takie naprawy są uważane za awaryjne. Jeśli naliczasz kary najemcy zgodnie z umową najmu, ponieważ są one w jakiejś formie naruszenia, takie jak opóźnienia w płatnościach, musisz zgłosić kary pieniężne jako część wpływów brutto.
Depozyty zabezpieczające i wpływy brutto
Jeśli chodzi o depozyty bezpieczeństwa, mogą lub nie mogą być zdefiniowane jako wpływy brutto. Jeśli planujesz zwrócić kwotę wraz z odsetkami, gdy lokator opuści lokal na koniec okresu dzierżawy, nie jest on uznawany przez IRS za część przychodów brutto z wynajmu. Jeśli jednak wykorzystasz depozyt zabezpieczający do dokonania napraw spowodowanych przez najemcę lub zgodzisz się na wpłacenie depozytu zabezpieczającego na ostatnią opłatę dzierżawną najemcy, wówczas jest to traktowane jako część wpływów brutto.
Podatki od wynajmu krótkoterminowego
Wraz ze wzrostem popularności krótkoterminowych wynajmu domów w związku z Airbnb i innymi sieciami dzielącymi dom, wiele osób staje się właścicielami nieruchomości, nie zdając sobie z tego sprawy. Tylko dlatego, że wynajmujesz swoją nieruchomość na krótkie pobyty, nie oznacza to, że nie jesteś odpowiedzialny za pobieranie podatków od zakwaterowania, które różnią się w zależności od przepisów stanowych, okręgowych i miejskich. Definicja krótkoterminowa również różni się w zależności od stanu, przy czym większość używa standardu niższego niż 30, ale niektórzy uważają dni 90 lub dłuższe czynsze za krótkoterminowe. Te często wysokie podatki są oparte na dochodzie z wynajmu brutto. Na przykład miasto Ocean View, Delaware pobiera podatek dochodowy brutto w wysokości 5 procent od wszystkich dochodów z najmu, a kwota jest płatna dwa razy w roku.
Dochód z wynajmu IRS
IRS wymaga, abyś zgłosił dochody z wynajmu, w tym wpływy brutto, w roku, w którym je otrzymałeś, na Schedule E of Form 1040. Oznacza to, że jeśli najemca płaci styczniowy czynsz w grudniu poprzedniego roku, jest to część dochodu z wynajmu za poprzedni rok, nawet jeśli nie był on należny do następnego roku. Z tego samego powodu wydatki na wynajem nieruchomości są również odliczane w roku, w którym są wypłacane.
Jeśli chodzi o lokale mieszkalne, które wynajmujesz, ale również wykorzystujesz się przez pewien czas, np. W domu wakacyjnym lub krótkoterminowym wynajmie podstawowego miejsca zamieszkania, IRS wymaga podzielenia wydatków między osobisty użytek a wynajem.
