Większość nabywców domów zaciąga kredyt hipoteczny, aby zapłacić za zakup domu. Zazwyczaj kredytodawcy hipoteczni naliczają kredytobiorcom pewne koszty początkowe, zwane opłatami za udzielenie kredytu, na zamknięciu. Aby odliczyć opłatę za udzielenie kredytu, musi ona reprezentować przedpłacone odsetki od kredytu hipotecznego, zwane również punktami.
Wskazówka
Punkty lub przedpłacone oprocentowanie kredytów hipotecznych to jedyne opłaty za udzielenie kredytu, które można odliczyć od podatku.
Opłata początkowa a punkty
Punkty to rodzaj opłaty za udzielenie kredytu mieszkaniowego. Są to z góry naliczane odsetki, które pomagają pożyczkodawcy zaciągnąć pożyczkę. Jak wyjaśniono w publikacji IRS 936, punkty można odliczyć od podatku, ale inne opłaty za udzielenie kredytu nie są. Te inne opłaty obejmują koszty przygotowania, opłaty notarialne, podatki od nieruchomości, opłaty szacunkowe i składki na ubezpieczenie hipoteczne. Aby punkty były w pełni odliczane w danym roku, pożyczka musi być zabezpieczona przez główny dom i wykorzystana do zakupu lub budowy tego domu. Ponadto punkty płatnicze muszą być typową praktyką biznesową w Twojej okolicy. Ponadto punkty nie mogą przekraczać zwykłej kwoty za okolicę, nie mogą być wykorzystane do zapłaty za inne opłaty, muszą być obliczane jako procent kwoty kredytu hipotecznego i muszą być wymienione w zestawieniu rozliczeń hipotecznych. Punkty od pożyczki na poprawę domu są również odliczane.
Wyjątki od natychmiastowej odliczenia
W niektórych przypadkach część lub wszystkie wypłacone punkty muszą być potrącane przez cały okres trwania kredytu hipotecznego, a nie w pierwszym roku. Dotyczy to sytuacji, gdy refinansujesz istniejący kredyt hipoteczny na główny dom lub finansujesz drugi dom. Dotyczy to również sytuacji, w której płacisz więcej punktów niż jest to zwyczajowo w Twoim regionie, w którym to przypadku spłacisz nadwyżkę w całym okresie kredytowania hipotecznego. Jeśli wykorzystasz część wpływów z refinansowania na ulepszenie nieruchomości, możesz natychmiast odliczyć proporcjonalny procent punktów. Załóżmy na przykład, że płacisz trzy punkty ($ 6,000) w hipotece 15-rok, $ 200,000, aby refinansować swój obecny dom i planujesz użyć 20 procent ($ 40,000) wpływów na uaktualnienie nieruchomości. Możesz zatem odliczyć 20 procent swoich punktów, lub $ 1,200, w pierwszym roku i pozostałych $ 4,800 w równych ratach w kolejnych latach 14.
Prawo podatkowe 2018
Ustawa o cięciach podatkowych i zatrudnieniu w 2017 dokonała jednej zmiany mającej wpływ na odliczenie punktów w roku podatkowym 2018. Jeśli kwota kredytu hipotecznego przekracza $ 750,000, tylko punkty przydzielane proporcjonalnie do tej kwoty podlegają natychmiastowemu odliczeniu, podczas gdy nadwyżka musi zostać odliczona w okresie życia hipoteki. Na przykład w przypadku czteropunktowego kredytu hipotecznego $ 1,000,000 trzy punkty (4 x $ 750,000 / $ 1,000,000) lub $ 30,000 są odliczane natychmiast, a pozostały jeden punkt ($ 10,000) może zostać odliczony w równych ratach przez pozostały okres kredytu hipotecznego.
Prawo podatkowe 2017
W roku podatkowym 2017 maksymalna kwota kredytu hipotecznego do natychmiastowego odliczenia punktu wynosiła $ 1,000,000. Na przykład, możesz natychmiast odliczyć wszystkie punkty za czteropunktową hipotekę $ 1,000,000 zaciągniętą w 2017.
