Umowy sprzedaży nieruchomości zazwyczaj zawierają klauzule chroniące zarówno pożyczkodawcę, jak i nabywcę.
Umowy hipoteczne zawierają szczegółowe, a czasami trudne do zrozumienia warunki, które mają na celu zapewnienie kredytobiorcom i kredytodawcom pewnych praw i obowiązków. Niektóre warunki w takich umowach dotyczą tego, co dzieje się, gdy kredytobiorca chce przenieść dom z niespłaconym kredytem hipotecznym na inną stronę. Większość kredytodawców wprowadza klauzule, aby zapobiec stratom, które mogą wystąpić, gdy kredytobiorcy przenoszą nieruchomości bez ich zgody.
Definicja
Klauzula dotycząca sprzedaży chroni kredytodawcę hipotecznego w przypadku, gdy kredytobiorca zdecyduje się sprzedać swój dom lub przenieść własność nieruchomości przed spłatą kredytu hipotecznego. Gdyby kredytobiorca sprzedał swój dom, zanim w pełni spłacił kredytodawcę hipotecznego, kredytodawca musiałby ponieść znaczne ryzyko. W przypadku niewywiązania się kredytobiorcy z pożyczki, kredytodawca może mieć ekstremalne trudności ze ściągnięciem należnych pieniędzy. Klauzula należności z tytułu sprzedaży wymaga od kredytobiorcy spłaty całości hipoteki w momencie sprzedaży lub przeniesienia własności.
Sytuacje
Klauzula należna do sprzedaży może stanowić problem, jeśli chcesz, aby nowy nabywca przejął Twoje płatności kredytowe - proces często nazywany zaciągnięciem kredytu hipotecznego - zamiast płacić wystarczająco dużo, aby w pełni pokryć kredyt hipoteczny. Klauzula ta może również kolidować z hipotekami typu „wrap-around”, w których Ty - sprzedawca - udzielasz nabywcy domu prywatnej pożyczki i zgadzasz się pozostać odpowiedzialnym za obecny kredyt hipoteczny. Będziesz nadal płacił za istniejącą pożyczkę hipoteczną, podczas gdy nowy kupujący będzie wypłacał Ci pożyczki, często w wysokości wyższej niż płacisz za istniejący kredyt hipoteczny. Następnie możesz wpłacić dowolną wymaganą zaliczkę i wykorzystać nowe płatności kupującego do spłaty istniejącego kredytu hipotecznego każdego miesiąca i zapewnienia Ci dochodu.
Konsekwencje
Konsekwencje naruszenia klauzuli „do sprzedaży” mogą okazać się tragiczne. W przypadku sprzedaży lub przeniesienia nieruchomości bez pełnego spłaty kredytu hipotecznego, pożyczkodawca może zamknąć, pozostawiając zarówno ciebie, jak i nowego nabywcę bez pozostania własnością nieruchomości. Podobnie wykluczenie zostanie zgłoszone w raporcie kredytowym, co utrudni otrzymanie kolejnego kredytu hipotecznego lub innego kredytu w przyszłości.
Śmierć i rozwód
Przelewy, które wiążą się ze śmiercią kredytobiorcy hipotecznego, zazwyczaj nie obejmują klauzuli dotyczącej sprzedaży. Garn-St. Germain Act of 1982 dopuszcza wyjątki od sprzedaży w przypadku śmierci, rozwodu i siedmiu innych sytuacji. Ogólnie rzecz biorąc, osoba fizyczna może odziedziczyć nieruchomość po śmierci kredytobiorcy hipotecznego bez konieczności natychmiastowego spłaty kredytu hipotecznego. To samo dotyczy zazwyczaj sytuacji, w której przekazujesz nieruchomość małżonkowi w ramach ugody rozwodowej. Nie oznacza to jednak, że nowy właściciel nieruchomości ucieknie bez spłaty kredytu hipotecznego. Pożyczkodawca nadal ma prawo do zapłaty i może zażądać od nowego właściciela przejęcia hipoteki lub uzyskania nowej hipoteki na spłatę należnego salda.
rozważania
Naruszenie klauzuli „do sprzedaży” wiąże się ze znacznym ryzykiem, ale w niektórych sytuacjach można uniknąć wykluczenia. Bank ma wybór, czy skorzystać z klauzuli należności z tytułu sprzedaży do zamknięcia nieruchomości. Jeśli Ty lub nowy nabywca nadal spłacasz hipotekę w terminie, pożyczkodawca może być mniej skłonny do wykluczenia, zwłaszcza w okresach kłopotów na rynku nieruchomości. Nie ma jednak gwarancji, że nadążanie za płatnościami zachęci pożyczkodawcę do przymykania oka.
