„Pozostały człowiek” przejmie pełną własność domu po śmierci dzierżawcy.
Nieruchomość życiowa dzieli własność w domu w niezwykły sposób. Jedna osoba, lokator życia, ma prawo do życia w domu na całe życie. Druga osoba, „pozostająca na stałe”, otrzymuje pełną własność po śmierci dzierżawcy. Na przykład, jeśli twój ojciec sprawi, że pozostaniesz jego opiekunem, ale zarezerwuje sobie majątek, nie możesz go wyrzucić, jeśli się kłócisz. Podobnie, twój ojciec mógłby również zostawić ci swój dom w swojej woli, pozostawiając majątek życia swojej macochy, aby nie stała się bezdomna. Jeśli dom musi zostać sprzedany, może to mieć konsekwencje podatkowe dla najemcy i pozostałego właściciela, a wszyscy zainteresowani nieruchomością muszą wyrazić zgodę na sprzedaż.
Zasady zwolnienia
IRS tnie właścicieli domów dużo luzu, jeśli sprzedają swoją osobistą rezydencję: jeśli jesteś właścicielem domu bezpośrednio i mieszkałeś w nim przez co najmniej dwa z pięciu lat przed sprzedażą, możesz zwolnić do $ 250,000 z zysku - w porównaniu z ceną zakupu - od podatku od zysków kapitałowych, od 2012.
Nieruchomości są różne. Jeśli dom jest obciążony nieruchomością, zarówno pozostały nieletni, jak i najemca życia, muszą zgłosić swoją część zysków kapitałowych ze swoich zeznań podatkowych. W zależności od okoliczności najemca wciąż może zwolnić część lub całość swojego udziału, ponieważ jest to jego osobista rezydencja, ale pozostały członek zazwyczaj nie może. Może to spowodować pokaźny rachunek podatkowy dla pozostałej osoby.
Dzielenie zysków
Kiedy sprzedajesz dom z nieruchomością, IRS dzieli zyski kapitałowe w oparciu o formułę uwzględniającą wiek najemcy - innymi słowy, na podstawie jego średniej długości życia. Jeśli zysk w domu wynosi $ 120,000, a formuła pokazuje, że pozostały człowiek i lokator życia mają obecnie zainteresowanie 50-50 w domu, każdy z was ma $ 60,000 w zyskach kapitałowych do zgłoszenia. Jeśli twój rząd stanowy opodatkuje zyski kapitałowe, zwolnienia i stawki będą inne, ale będziesz również musiał to zgłosić.
Oczekiwanie na to
Jeśli pozostaniesz na stałe, ale nie sprzedasz, dopóki nie zginie najemca, technicznie nie ma już „nieruchomości” - po prostu jesteś właścicielem domu - ale sytuacja podatkowa może być dla ciebie lepsza. Przypuśćmy, że twój ojciec kupił dom za $ 100,000, lokator życia wciąż żyje, a dom jest wart $ 750,000, gdy chcesz go sprzedać: Jeśli teraz go sprzedasz, „podstawą” do pomiaru zysku na sprzedaży jest $ 100,000: będzie o $ 650,000 w zyskach kapitałowych do raportowania, kiedy sprzedasz, podzielony między ciebie. Jeśli sprzedasz po śmierci dzierżawcy, a dom będzie wart $ 750,000, gdy umrze, podstawa wzrasta do $ 750,000. Jeśli sprzedajesz za $ 750,000, nie ma żadnego zysku kapitałowego na raport o swoim zeznaniu podatkowym.
Sprzedaż nieruchomości po prostu na życie
Najemca na życie może sprzedać nieruchomość na życie każdemu, kto chce ją kupić. W tym przypadku sprzedajesz tylko swoje zainteresowanie domem - prawo do zamieszkania przez resztę życia, a nie przez całe życie kupującego. Jeśli jesteś 80em i sprzedasz swoje interesy z nieruchomościami wnukowi 20-owi, będzie on miał prawo mieszkać tam, dopóki nie umrzesz, dopóki nie umrze. Sytuacja w zakresie podatku dochodowego w odniesieniu do sprzedaży odsetek od nieruchomości jest podobna do sytuacji, w której ty i pozostały człowiek sprzedaliście razem dom - jeśli sprzedajecie swój osobisty pobyt i spełniacie wymagania rezydencji IRS, możecie wykluczyć część lub całość twoje zyski kapitałowe.
