Czy to dobry pomysł, aby umieścić moją sprawiedliwość w drugim domu?
Niezależnie od tego, czy chcesz kupić drugi dom na własny użytek, czy jako wynajem, skorzystanie z własnego domu w celu zakupu drugiego domu może okazać się sposobem na to. Jeśli masz wystarczający kapitał własny w domu lub masz go na własność, zaciągnięcie pożyczki na zakup domu na własność w celu zaliczki na nowy dom jest dobrym rozwiązaniem. Jeśli jednak nie masz zbyt dużego kapitału własnego w swoim obecnym domu lub jeśli lokalne ceny nieruchomości spadają, wyjęcie kapitału własnego z domu na zakup innego domu jest ryzykownym posunięciem. Ostatnie zmiany w prawie podatkowym mogą również wpłynąć na twoją decyzję.
Wskazówka
Ustawa o cięciach podatkowych i zatrudnieniu, podpisana przez prezydenta Trumpa pod koniec 2017, eliminuje potrącenia z kapitału własnego w przypadku drugich zakupów w domu. To coś do rozważenia, jeśli myślisz o wykorzystaniu kapitału własnego z głównego domu do zakupu drugiej nieruchomości.
Nieruchomości inwestycyjne a drugi dom
Wiele osób chce kupić dom wakacyjny z myślą, że zarobią także pieniądze, wynajmując go, gdy go nie używają. Jeśli jednak korzystasz z domu wakacyjnego w ten sposób, staje się on de facto wynajmowanym obiektem, jeśli chodzi o kredytodawcę hipotecznego. Miej to na uwadze, jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, ponieważ kapitał w twoim głównym domu nie jest wystarczający, aby całkowicie sfinansować drugi zakup domu. Jeśli planujesz wynająć dom wakacyjny, spodziewaj się, że dostarczysz pożyczkodawcy wycenę podobnego domu i harmonogram wynajmu. Pożyczkodawca musi znać potencjalny dochód z urlopu / wynajmu domu. Spodziewaj się zapłacić nieco wyższą stawkę kredytu hipotecznego za wynajem nieruchomości i odłożyć co najmniej 20 procent. W wynajmowanym domu rzadko występuje możliwość skorzystania z prywatnego ubezpieczenia hipotecznego. Pożyczka home equity przydaje się do zaliczki.
Pamiętaj, że jeśli wynajmujesz swój dom wakacyjny na dłużej niż 14 dni po roku, musisz zgłosić dochód z wynajmu na zeznaniu podatkowym. Dzieje się tak nawet wtedy, gdy prowadzisz jednorazowy wynajem przekraczający limit 14-day.
Kredyt Home Equity na drugi dom
Używanie kapitału własnego w jednej nieruchomości do zakupu innego jest powszechnym sposobem dokonania drugiego zakupu w domu. Być może spłaciłeś kredyt hipoteczny na swoim podstawowym miejscu zamieszkania i jest on wart $ 500,000. Możesz wykorzystać kapitał własny w domu i kupić dom wakacyjny dla $ 250,000. Jeśli pójdziesz tą drogą, będziesz właścicielem drugiego domu wprost, ale teraz masz pożyczkę kapitału własnego, która jest podobna do drugiego kredytu hipotecznego, w twoim głównym mieszkaniu. Ponieważ kredyty mieszkaniowe są zabezpieczone zabezpieczeniem w Twoim głównym domu, ich stawki są stosunkowo niskie. Koszty zamknięcia domowej pożyczki kapitałowej są również niższe niż takie koszty rozliczeniowe w przypadku tradycyjnych kredytów hipotecznych. W rzeczywistości, twój pożyczkodawca może pokryć wiele, jeśli nie wszystkie, koszty zamknięcia pożyczki kapitałowej.
Oczywiście nadal możesz mieć kredyt hipoteczny na swoją główną nieruchomość, ale wystarczający kapitał, aby zapłacić za drugi dom w całości lub odłożyć znaczną zaliczkę. Im wyższa jest twoja zaliczka, tym lepsze oprocentowanie powinieneś otrzymać na drugim domu.
Odliczenie pożyczek na akcje domowe
Ustawa o cięciach podatkowych i zatrudnieniu, podpisana przez prezydenta Trumpa w grudniu 22, 2017, wprowadziła istotne zmiany dotyczące odsetek od kredytów hipotecznych i odliczenia od podatku od nieruchomości. Chociaż istnieją obecnie ograniczenia dotyczące możliwości odliczania pożyczek na zakup kapitału własnego i linii kredytu mieszkaniowego lub HELOC, nadal można odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego, jeśli środki zostały wykorzystane na zakup, budowę lub znaczną poprawę domu.
Jednak nie obejmuje to odsetek od pożyczki kapitałowej domu nabytej na zakup domu wakacyjnego, zgodnie z IRS. Jeśli podatnik zaciągnął konwencjonalną pożyczkę hipoteczną na zakup domu na wakacje, kwota ta podlega odliczeniu, o ile łączna kwota kredytów hipotecznych między głównym domem a domem wypoczynkowym nie przekracza $ 750,000. Przed Tcją limit hipoteczny podlegający odliczeniu wynosił $ 1 milionów. TCJA ogranicza również całkowite odliczenia podatku od nieruchomości do $ 10,000 rocznie, co oznacza, że osoby mieszkające na obszarach o wysokich podatkach od nieruchomości mogą nie być w stanie odliczyć pełnej kwoty. Na przykład, jeśli podatki od nieruchomości w twoim głównym domu są rocznie $ 8,000, a twoje podatki od nieruchomości w domu są $ 3,000 rocznie, to jest to $ 1,000, którego nie możesz już odliczyć od swoich podatków dochodowych.
Zagadnienia dotyczące kapitału własnego
TCJA zmieniła nieco dynamiki związanej z wykorzystaniem kapitału własnego do zakupu drugiego domu. Jeśli liczyłeś na odliczenie odsetek od kredytu mieszkaniowego i podatku od nieruchomości na swoim nowym domu, będziesz musiał obliczyć, czy rezygnacja z odliczenia pożyczki kapitałowej i ewentualnie odliczenie podatku od nieruchomości ma dla ciebie sens ekonomiczny. Chociaż nie ma wiele do zrobienia w kwestii podatku od nieruchomości, jeśli twoje dwa domy przekraczają limit $ 10,000, możesz rozważyć uzyskanie kredytu hipotecznego na drugim domu, zamiast korzystania z kapitału własnego.
Musisz także zastanowić się, co się stanie, jeśli gospodarka gwałtownie spadnie, tak jak to miało miejsce podczas Wielkiej Recesji. Chociaż wspaniale jest mieć swój drugi dom wprost, stukając kapitałem własnego domu, co się stanie, jeśli ceny nieruchomości spadną, a kredyt na zakup kapitału własnego, który zaciągnąłeś w swoim podstawowym domu, sprawi, że będziesz pod wodą? Jest to termin, w którym kredyty hipoteczne przekraczają wartość nieruchomości.
Co byś wolał: w pełni opłacony dom wakacyjny lub całkowite posiadanie / znaczny kapitał w twoim głównym domu, jeśli gospodarka zmierza na południe? Jeśli jest to problem, możesz po prostu użyć kapitału własnego, aby dokonać wpłaty zaliczki na drugi dom, a nie kupić dom. Być może bardziej sensowne byłoby wpłacenie dużej zaliczki na drugi dom przy użyciu kapitału własnego domu, powiedzmy, $ 50,000 lub procentu 20 w domu wakacyjnym $ 250,000, zamiast ryzykować więcej podstawowego domu. Tak, musiałbyś zaciągnąć zwykłą hipotekę, ale nadal możesz odliczyć odsetki, dopóki wszystkie twoje kredyty hipoteczne nie przekroczą $ 750,000. W najgorszym przypadku odejście od kredytu hipotecznego i utrata domu na wykluczenie to trudna sytuacja, która może wpływać na rating kredytowy przez lata. Jednak dla celów praktycznych odejście od drugiego kredytu hipotecznego nie wpłynie na twoje życie tak samo jak utrata podstawowego domu. Wyjątek stanowi sytuacja, w której oba domy mają podobną wartość, a drugi dom ma stać się twoim domem na emeryturze.
Inne finansowanie a HELOCs
Istnieją inne sposoby na sfinansowanie zaliczki na drugi dom, oprócz pożyczki kapitałowej lub HELOC. Jednak mają one również swoje pułapki. Jeśli weźmiesz pieniądze ze swoich funduszy emerytalnych, zapłacisz karę, jeśli jesteś w wieku 59 ½, a będziesz miał mniej pieniędzy na życie po przejściu na emeryturę. Jeśli posiadasz fundusze inwestycyjne inne niż emerytalne, jest to możliwa opcja finansowania drugiego domu, ale upewnij się, że nie używasz całego swojego gniazda do kupowania innego domu. Nieruchomości są często dobrą inwestycją, ale nie są płynne. Jeśli masz nagły wypadek, możesz skończyć w kłopotach finansowych, jeśli wydałeś zbyt wiele swoich oszczędności na drugi dom.
